牛久市の不動産市場は今後どうなる？2026年の価格予測を解説

牛久市の現在の不動産市場の動向と傾向（2025〜2026年）

牛久市の2022年から2025年にかけての不動産価格の動向を、土地・中古戸建て・中古マンションの主要指標で整理しました。まず、地価（公示地価）については、2025年平均で坪151,800円（㎡単価約45,930円）となり、前年比では+1.2％の上昇です。1995年からの31年間で下から9番目に高い水準で、直近3年は上昇が続いていますが、過去10年の年平均成長率は−0.65％と緩やかな回復傾向です。

次に取引市場の相場としては、土地取引では坪8.4万円前後で推移し、2024年から2025年にかけて+2.4％の上昇となっています。2023年には−6.1％の下落があったものの、その後回復傾向です。 中古一戸建ての取引相場は、2025年には坪57.8万円で前年比+1.3％の上昇、2022年からの上昇続きで価格が安定していることがうかがえます。 中古マンションは、2022年時点で平均79万円/坪、10年前比+15.2％で、2027年には80万円/坪、2032年には82万円/坪と穏やかな上昇が予測されています。

牛久市で不動産購入を検討する際には、これらの市場動向を踏まえて、現在の相場感を理解することが大切です。土地と住宅の取引価格はそれぞれ異なる動きを見せているため、ご自身の購入目的（住居用、投資用など）に合わせて重視する指標を選ぶことが肝要です。

ターゲットとなる購入検討者の方にとっては、こうした価格推移を知ることで、どのタイミング・どの市場セグメントが具体的に判断材料になるかを明確にする手助けになります。特に2022〜2025年の安定した上昇傾向は、購入意思決定の重要な参考になります。

2026年に向けた牛久市の不動産価格の予測（水準・動向）

まず、土地についてですが、牛久駅周辺では2022年時点の価格が坪約7.7万円であり、2032年には約8.3万円（+7.3％）と予測されています。これはノーマルシナリオとして算出された将来見通しです。2032年までの10年で約7％の上昇のため、2026年時点では中間的な水準として坪約8.0万円前後と読み取れます。なお、詳細な推計は2032年までのものであるため、この中間値は単純に均した値として参考にしてください。

中古マンションについては、牛久市全体では2022年の平均が約1,675万円（坪単価79万円）、2032年には約1,731万円（坪単価82万円）と予測されています。これは約+3.3％の上昇に相当するため、2026年時点では約1,700万円前後が想定価格になります。

中古戸建てについては、牛久駅周辺エリアでの予測があり、現在の坪単価は約30万円ですが、10年後には約22万円と、むしろ下降すると見られています（▲27.3％）。ただしこれは牛久駅周辺に限った傾向である点にご注意ください。牛久町では逆に、現在26万円/坪から10年後には36万円/坪（+35.9％）と予測されるなど、エリアによる違いが大きいです。

以下の表に、2026年の予測相場目安をまとめましたので、ご検討の際の参考にしてください。

購入を検討される方にとっては、土地やマンションは緩やかな上昇傾向が続く一方で、エリアや物件種別によっては下落や地域差がある点に留意いただくことが重要です。特に中古戸建ては、牛久駅周辺と牛久町では将来予測が大きく分かれており、ご自身の希望エリアにあわせて物件種別を選び、価格の動向を把握することが購入の目安となります。

エリア別の価格推移と予測の比較（牛久駅周辺・牛久町・牛久市南など）

牛久市内でも、エリアによって土地価格の推移や傾向には違いが見られます。以下では代表的な三地域について整理し、ご自身に合った購入エリアを考える視点をご提供します。

牛久駅周辺は、2025年時点で坪単価平均が約14.6万円と市内でも高めの設定です（公示地価と基準地価の総平均）。ここ数年は+0.8％前後での堅調な推移が見られ、利便性の高さから安定した資産性が期待できます。

一方、牛久町では現在の平均価格が約11万円／坪で、直近10年では+122.3%という大幅上昇の実績がありますが、今後10年では+2.8%の緩やかな上昇予測が出されています。過熱感は薄れつつあるものの、引き続き一定の成長余地が見込まれます。

牛久市南エリアについては、2025年の公示地価で坪単価が約12.99万円／坪で、直近の価格推移はほぼ横ばいです。過去の地価を見ると安定しており、大きな変動を避けたい方には適した選択肢と言えます。

これらのエリアを比較すると、牛久駅周辺は利便性を重視した安定重視の選択、牛久町は成長期待を求めるバランス型、南エリアは価格変動を避けたい方向け、といった棲み分けができます。購入意図に合ったエリアを選んで、ご決断の参考にしていただければ幸いです。

2026年の購入タイミングと資金計画のポイント

2026年は、牛久市で不動産購入を検討される方にとって、価格見通しと金利動向を踏まえた購入タイミングの判断が重要となります。まず、牛久市の中古マンション相場では、2022年時点で約1,675万円（坪単価79万円）、10年後の2032年には約1,731万円（坪単価82万円）が予測されていますが、上昇幅は+3.3%と穏やかです。この動向から判断すると、2026年前後は価格変動が限定的で、急いで購入する必要性は高くないものの、安定した資産価値を見込める時期といえます 。

一方、住宅ローン金利は、固定金利の上昇が限定的に留まる一方、変動金利は低水準が維持されると予想されています。これにより、金利上昇による借入コストの急激な負担増が抑えられ、柔軟な資金計画が可能となります 。 さらに、2025年は中古住宅に対する住宅ローン減税が延長され、年末ローン残高の0.7%が最大13年間にわたって所得税から控除される制度がありましたが、この適用期限は2025年12月末の契約までです。年末契約を目指すことで、制度の活用が可能となる点は購入判断における大きなメリットとなります 。

これらを踏まえた具体的なアクションステップは以下のとおりです。 1. 2025年中の売買契約を目標にし、住宅ローン減税を最大限に活用できるようにする。 2. 変動金利を低く抑えた借入プランの選定と、固定金利とのバランスを考慮し、総返済額や月々の返済額のシミュレーションを行う。 3. 年収や自己資金状況に応じて、フラット35などの長期ローンも含め、無理のない予算設計をする。 4. 地元の状況を踏まえながら、気になる物件があれば迅速に内覧予約や資金相談の問い合わせを行い、適切なタイミングで判断することが大切です。

まとめ

牛久市の不動産市場は近年大きな変動がなく、今後も安定した推移が期待されます。2026年に向けてはエリアによる価格傾向の違いや、土地・中古戸建て・マンションごとの動きも把握しておくことが重要です。金利や予算設計を丁寧に検討し、ご自身に合った購入タイミングを見極めることで、後悔のない住まい選びが可能となります。未来の資産形成としても現状を知り、計画的に行動することがポイントです。